Financiamento pela Tabela Price

Nominal ou efetiva: a escolha que muda a parcela

O contrato traz DOIS números de taxa, e eles não são a mesma coisa. Quando a Caixa anuncia "8,66% ao ano nominal", a taxa mensal é 8,66% ÷ 12 = 0,7217%. É dessa conta que sai a "taxa efetiva de 9,01% ao ano" impressa ao lado: (1 + 0,0866/12) elevado a 12, menos 1.

Usar a conversão errada não gera erro nenhum — gera um número menor, que parece bom. Num financiamento de R$ 300.000 em 360 meses a 10,5%, tratar a taxa nominal como se fosse efetiva subestima a parcela em R$ 105,70 por mês, ou R$ 38.051 ao longo do contrato. Por isso a calculadora pede que você escolha, em vez de adivinhar: se o número veio do contrato de imóvel, é nominal.

O que é a Tabela Price

É o sistema de parcela fixa: você paga o mesmo valor do primeiro ao último mês. O que muda por dentro é a composição — no começo quase tudo é juro e quase nada amortiza a dívida; no fim, o inverso. Por isso quitar um financiamento Price no quinto ano abate muito menos do saldo do que a intuição sugere.

Price ou SAC?

A Price tem parcela menor no começo e paga mais juros no total. O SAC tem parcela maior no começo, que cai todo mês, e paga menos juros. Para o mesmo valor e prazo, o SAC é mais barato — a Price só ganha quando a parcela inicial do SAC não cabe no orçamento ou não passa na análise de crédito do banco.

A tabela de amortização fecha

A soma da coluna de amortização é exatamente o valor financiado, e o saldo devedor da última parcela é exatamente zero. Isso parece óbvio e não é: calculadoras que arredondam só na exibição produzem tabelas com alguns centavos sobrando, e quem confere contra o extrato do banco encontra a diferença.

O que não está aqui

A parcela real do banco inclui seguro obrigatório (MIP e DFI) e taxa de administração, e num financiamento imobiliário isso pesa. O número aqui é o custo do dinheiro; o CET do contrato será maior. Peça sempre o CET, que por lei o banco precisa informar.