Financiamento pelo sistema SAC

Nominal ou efetiva: a escolha que muda a parcela

O contrato traz DOIS números de taxa, e eles não são a mesma coisa. Quando a Caixa anuncia "8,66% ao ano nominal", a taxa mensal é 8,66% ÷ 12 = 0,7217%. É dessa conta que sai a "taxa efetiva de 9,01% ao ano" impressa ao lado: (1 + 0,0866/12) elevado a 12, menos 1.

Usar a conversão errada não gera erro nenhum — gera um número menor, que parece bom. Num financiamento de R$ 300.000 em 360 meses a 10,5%, tratar a taxa nominal como se fosse efetiva subestima a parcela em R$ 105,70 por mês, ou R$ 38.051 ao longo do contrato. Por isso a calculadora pede que você escolha, em vez de adivinhar: se o número veio do contrato de imóvel, é nominal.

Como funciona o SAC

SAC é Sistema de Amortização Constante: você abate sempre o mesmo valor da dívida. Como o saldo devedor cai todo mês, os juros caem junto — e a parcela, que é amortização mais juros, diminui do começo ao fim. A primeira parcela é a mais cara; a última, a mais barata.

Por que o SAC custa menos

Porque você devolve o principal mais rápido. Menos saldo devedor por menos tempo significa menos juros acumulados. Para o mesmo valor, prazo e taxa, o SAC sempre paga menos juros no total que a Price — a diferença costuma passar de 15% num financiamento imobiliário longo.

O obstáculo real do SAC

A primeira parcela pode ser 25% a 30% maior que a da Price. E os bancos limitam a parcela a cerca de 30% da renda comprovada — então o SAC pode simplesmente não passar na análise, ou obrigar a financiar um valor menor. É a razão pela qual muita gente acaba na Price sem escolher.